Veelgestelde vragen

Onder dit vaste onderwerp op onze site, plaatsen we elk kwartaal 9 (natuurlijk telkens andere) veel gestelde vragen met de antwoorden daarop. Voor de duidelijkheid behandelen we deze vragen en antwoorden thematisch en wel als volgt: elk kwartaal drie verschillende thema’s en onder elk thema drie vragen.  

In dit kwartaal behandelen we vragen onder de volgende drie thema’s:

  • Huurovereenkomsten
  • Huisvestingsvergunningen
  • Bijzondere huursituaties

Zonnepanelen

ZonnepanelenTussen 2018 en 2021 legt Area op zoveel mogelijk woningen zonnepanelen zonder huurverhoging door te voeren. De opbrengst van de zonnepanelen is geheel voor de huurders van Area. Area heeft als doelstelling de woonlasten van bewoners te verlagen. De plaatsing van zonnepanelen levert een aanzienlijke besparing op de energielasten. Daarnaast staat bij Area duurzaamheid hoog in het vaandel. Area kiest er voor om kosteloos wijkgericht zonnepanelen te leggen.

ZonnepanelenIedereen die huurt bij Area – met een geschikt dak – komt aan de beurt. Area legt in de periode tot 2021 op zoveel mogelijk huizen  zonnepanelen. Dat doen we per wijk. Als jouw wijk en huis aan de beurt zijn, dan krijg je persoonlijk bericht van ons. Of een dak geschikt is, hangt af van de helling en oriëntatie van het dak. We houden rekening met onderhouds- en renovatieprojecten. Deze werkzaamheden voeren we eerst uit en plaatsen dan - als een dak geschikt is - zonnepanelen.

ZonnepanelenDe exacte opbrengst is afhankelijk van de ligging, oriëntatie en hellingshoek van een dak. 6 Zonnepanelen leveren al snel gemiddeld 1200 kWh per jaar op, dat is circa € 240 per jaar. Bij 9 panelen leveren de panelen circa 1800 kWh per jaar op, dat is circa € 360 per jaar. In een enkel geval zal blijken dat het dak minder of niet geschikt is voor zonnepanelen. Dat kan bijvoorbeeld als er teveel schaduw op valt.

Huurovereenkomsten

Een huurovereenkomst kan op een paar manieren tot stand komen:

Door aanbod en aanvaarding

Dit kan zowel mondeling als schriftelijk zijn. Als de huurder het aanbod (de woonruimte met de huurprijs) accepteert door de verhuurder dat kenbaar te maken, is de huurovereenkomst een feit. Het moet wel duidelijk zijn welke woonruimte het betreft en wat de huurprijs is. In het huurcontract zal dat moeten worden vermeld.

Een ondertekend huurcontract is niet noodzakelijk om van een huurovereenkomst te kunnen spreken. Die kan ook worden aangetoond met andere bewijzen, zoals bijvoorbeeld een door de huurder ondertekend en naar de verhuurder teruggestuurd acceptatieformulier waarin de woning en de huurprijs vermeld staan. In geval van een mondelinge overeenkomst kan dat lastiger zijn. Maar ook dan staan er mogelijk bepaalde aanwijzingen op papier en/of kunnen getuigen verklaren dat er een huurovereenkomst is aangegaan.

Stilzwijgend

  1. Stel bijvoorbeeld dat krakers gedurende lange tijd op eigen naam geld overmaken aan de eigenaar. Deze accepteert dat en ook op andere manieren blijkt dat de eigenaar de huurovereenkomst accepteert, doordat de eigenaar bijvoorbeeld voorstelt de huurprijs te verhogen. Dan kan eens het moment aanbreken waarop de voormalige krakers zich op huurbescherming kunnen beroepen. De verhuurder is er dan stilzwijgend mee akkoord gegaan dat er een huurovereenkomst ontstond.
  2. In panden die kamergewijs worden verhuurd bestaat vaak de gewoonte dat als er een huurder vertrekt de resterende bewoners een huurder uitzoeken. Dit heet coöptatierecht. Als fit al lang de gewoonte is en de verhuurder daar altijd mee akkoord is gegaan, of als deze procedure in een reglement is afgesproken, komt door het uitzoeken van de nieuwe huurder stilzwijgend een huurovereenkomst tussen de verhuurder en de nieuwe huurder tot stand. 
     

Als er geen schriftelijke afspraken zijn, kunnen kwitanties gedeeltelijk aantonen dat er een huurovereenkomst bestaat, maar er zijn meer bewijzen nodig. Bijvoorbeeld een huisvestingvergunning, brieven of getuigen.

Dat kan, maar dat hangt af van de concrete omstandigheden. Er kan, ook al is het contract nog niet getekend, toch al sprake zijn van een rechtsgeldige huurovereenkomst. In dat geval gaat de verhuurder er wellicht niet zomaar mee akkoord als u alsnog onder de huurovereenkomst uit wilt. Of de verhuurder verlangt dan van u een opzegging van de huur en/of een betaling van de huurinkomsten die hij eventueel misloopt. Ook de reden die u aanvoert voor het alsnog afzien van de huurovereenkomst is van belang. Ingeval van onvoorziene omstandigheden kan het bijvoorbeeld redelijk zijn om de eventuele huurovereenkomst toch nog zonder kosten te kunnen ontbinden.

Vaste vergoedingen / verzekeringen

Worden niet verrekend, dit is maandelijks een vast bedrag

Flat

Glasverzekering

Dit is maandelijks een vast bedrag voor de glasverzekering. Als de ruit defect is wordt deze door de glaszetter van Area gerepareerd. Je kunt hiervoor bellen met 0413 388047.

Vaste vergoeding boiler

Dit is maandelijks een vast bedrag voor de huur en het onderhoud van de boiler. De hoogte van de vergoeding is afhankelijk van de aanschafwaarde en de grootte van de boiler. De kosten worden afgeschreven op basis van de geschatte levensduur. Als de afschrijving vervallen is vervalt ook de vergoeding. Als er na het vervallen van de vergoeding een nieuwe boiler wordt geplaatst start de afschrijving weer opnieuw.

Vaste vergoeding zonwering

Dit is maandelijks een vast bedrag voor de huur en het onderhoud van de zonwering. De hoogte van de vergoeding is afhankelijk van de aanschafwaarde, het oppervlak en het aantal aanwezige luifels en of screens. De kosten worden afgeschreven op basis van de geschatte levensduur. Als de afschrijving vervallen is vervalt ook de vergoeding. Als er na het vervallen van de vergoeding een nieuwe luifel of screen wordt geplaatst start de afschrijving weer opnieuw.

Vaste vergoeding keukenapparatuur/ vaatwasser/ kookplaat

Dit is maandelijks een vast bedrag voor de huur en het onderhoud van de keukenapparatuur. De hoogte van de vergoeding is afhankelijk van de aanschafwaarde en de hoeveelheid apparatuur er van Area is afgenomen. De kosten worden afgeschreven op basis van de geschatte levensduur. Als de afschrijving vervallen is vervalt ook de vergoeding. Als er na het vervallen van de vergoeding een nieuw apparaat wordt geplaatst start de afschrijving weer opnieuw.

Voorschot inrichting Atrium cq salon

Voor de afschrijving van de inventaris van het atrium worden kosten in rekening gebracht bij de huurders. Als de afschrijving vervallen is vervalt ook de vergoeding. De vergoeding wordt berekend op basis van de aanschafwaarde en de geschatte levensduur. Als er na het vervallen van de vergoeding een nieuwe inrichting wordt geplaatst start de afschrijving weer opnieuw. 

Verrekenbare servicekosten

Worden via de afrekening servicekosten en nutsvoorzieningen jaarlijks verrekend

Voorschot tuinonderhoud

Voorschot tuinonderhoud bestaat uit het onderhouden van het gras, beplanting, perken en/ of heggen indien aanwezig. Daarnaast brengt Area administratiekosten in rekening voor het verwerken en opstellen van de afrekening.

Kosten voor daktuinen, kijktuinen of tuinen welke bestempeld kunnen worden als openbaar terrein zijn voor rekening van Area.

Op het tuinbestek kun je zien welke kosten voor de bewoners zijn en welke kosten voor Area. Hier staan ook de werkzaamheden voor de betreffende tuin omschreven iedere tuin is namelijk anders.

Voorschot gemeenschappelijk water

De kosten bestaan uit de kosten voor het verbruik van water in de gemeenschappelijke ruimten en de kosten welke Brabant Water maakt om de meters op te nemen, te onderhouden en de afrekening op te stellen richting Area. Daarnaast brengt Area administratiekosten in rekening voor het verwerken en opstellen van de afrekening.

Voorschot water (voorschot waterverbruik evenredig) (eigen woning)

De kosten bestaan uit de kosten voor het verbruik van water in de eigen woning en de kosten welke Brabant Water maakt om de centrale meters op te nemen, te onderhouden en de afrekening op te stellen richting Area. Daarnaast brengt Area administratiekosten in rekening voor het verwerken en opstellen van de afrekening.

Voorschot gem. schoonmaak evenredig

Voorschot schoonmaak evenredig bestaat uit schoonmaken van het complex, waaronder de algemene hal, algemene ruimten, lift (indien aanwezig), parkeergarage en/ of berging (indien aanwezig) en de trappenhuizen. De galerij voor de woningen dient door bewoners zelf bijgehouden te worden. De stukjes niemandsland worden wel door de schoonmaakdienst van Area meegenomen.

Onder de schoonmaak kunnen de volgende werkzaamheden vallen: vegen, stofzuigen, moppen, schrobben, vloeren conserveren, stof afnemen, deuren afnemen en papier en vuil uit de algemene ruimten weghalen. Kosten voor het verwijderen van het papier of huisvuil inclusief kosten voor het afvoeren kunnen worden doorbelast via de servicekosten. Kosten voor een boiler om het water voor de schoonmaak te verwarmen kunnen ook via deze post verrekend worden. Daarnaast brengt Area administratiekosten in rekening voor het verwerken en opstellen van de afrekening. 

Op het werkrooster van de schoonmaak staan de werkzaamheden voor het complex beschreven en de dagen waarop de werkzaamheden worden uitgevoerd. Dit kan per complex verschillen vanwege verschil in oppervlakten of aantal werkzaamheden.

Voorschot gem. elektra

De kosten bestaan uit de verbruikskosten van elektra voor de algemene verlichting en indien aanwezig voor een intercom of een lift. De door bewoners betaalde vergoedingen voor het opladen van een scootmobiel of elektrische fiets worden in mindering gebracht op de totale afrekening.

Energie die met zonnepanelen opgewekt of teruggeleverd wordt aan de leverancier wordt verrekend met de verbruikskosten van elektra. Daarnaast brengt Area administratiekosten in rekening voor het verwerken en opstellen van de afrekening.

Voorschot individuele glazenwassen (eigen woning)

Voorschot individuele glazenwassen bestaat uit de kosten voor het wassen van de ramen welke niet vanaf balkon of galerij bereikbaar zijn en niet naar binnen toe open gaan. Het gaat dan om de ramen van de eigen woning.

De kosten voor een hoogwerker of verreiker zijn voor Area. Enkel de uren en het de materialen welke nodig zijn om de ramen te wassen worden doorbelast. Daarnaast brengt Area administratiekosten in rekening voor het verwerken en opstellen van de afrekening.

Warmte/ koeling (eigen woning)

De kosten bestaan uit de levering van warmte of koelte aan de woning in Gigajoule (GJ) en vastrecht. Dit wordt opgewekt met een collectieve duurzame energievoorziening met eigen temperatuurregeling en meteruitlezing. De verwerkingskosten van Dubotechniek worden hier ook in meegenomen. Meer informatie vind je op het product en tarievenblad.

Warm tapwater (eigen woning)

Warm tapwater zijn de kosten voor het verwarmen van het tapwater in de eigen woning , de kosten van het waterverbruik en de verwerkingskosten voor het opstellen van de afrekening.

Huismeester

Huismeester kosten bestaan uit de werkzaamheden welke hij heeft verricht op het gebied van schoonmaken, onderhoud, reparatie, voorlichting, toezicht en controle.

Van het totaal aan gemaakte uren rekenen wij 70% door aan de bewoners tegen het vastgestelde tarief van de huurcommissie. Vanaf 2015 is dat € 36,- per uur. Daarnaast brengt Area administratiekosten in rekening voor het verwerken en opstellen van de afrekening.

Voorschot ramen wassen algemeen

Voorschot glasbewassing algemeen bestaat uit het wassen van het glas van de algemene ruimten van het complex. Hieronder vallen de ramen van de hallen en trappenhuizen. Bedragen kunnen tussen complexen onderling verschillen doordat een flat meer ramen heeft, een groter oppervlak aan ramen heeft of bijvoorbeeld een vliesgevel (zie foto) heeft welke bij de glasbewassing wordt meegenomen.

De kosten voor een hoogwerker of verreiker zijn voor Area. Enkel de uren en het de materialen welke nodig zijn om de ramen te wassen worden doorbelast. Daarnaast brengt Area administratiekosten in rekening voor het verwerken en opstellen van de afrekening.

Stookkosten (eigen woning)

De stookkosten bestaan uit de kosten voor gas, of een andere vorm van energie die nodig zijn om de woning te verwarmen.

Ook de kosten, die gemaakt worden om de totale kosten over meer woonruimten te verdelen, worden in rekening gebracht. Het gaat hierbij om de kosten van verbruiksmeters en de kosten die worden gemaakt om de totale kosten te berekenen, te verdelen en de afrekening op te stellen.

Voorschot CAI bijdrage

Wanneer Area kosten maakt voor het afsluiten van een abonnement voor radio, televisie en/ of internet ten gunste van de huurder, belasten wij deze door aan de huurder. Dit kan voor een kamerwoning gelden of voor een gezamenlijke ruimte. Daarnaast brengt Area administratiekosten in rekening voor het verwerken en opstellen van de afrekening.

Voorschot elektra individueel (eigen woning)

De kosten bestaan uit het verbruik van elektriciteit in de eigen woning. Kosten voor het meten en monitoren van de tussenmeter worden in rekening gebracht. Daarnaast brengt Area administratiekosten in rekening voor het verwerken en opstellen van de afrekening.

Gemeenschappelijke stookkosten

De stookkosten bestaan uit de kosten voor gas, of een andere vorm van energie die nodig zijn om het complex te verwarmen. De voorschotten worden jaarlijks met de werkelijk gemaakte kosten verrekend. Daarnaast brengt Area administratiekosten in rekening voor het verwerken en opstellen van de afrekening.

Recreatieruimte

Voor het gebruik van de recreatieruimte (indien aanwezig) worden kosten aan de huurders doorberekend. Het gaat dan om de huur van de ruimte, verbruik van gas/ water/ licht en eventueel afschrijving inventaris.

De voorschotten worden jaarlijks met de werkelijk gemaakte kosten verrekend. Daarnaast brengt Area administratiekosten in rekening voor het verwerken en opstellen van de afrekening.

Als de eventuele afschrijving voor de inventaris vervallen is vervalt de vergoeding. Deze wordt berekend op basis van de aanschafwaarde en de geschatte levensduur. Als er na het vervallen van de vergoeding een nieuwe inrichting wordt geplaatst start de afschrijving weer opnieuw.

Zonnepanelen – belangrijke informatie

De afrekening van jouw energieleverancier

Eens per jaar ligt je de afrekening van je energieleverancier op de mat. Hierin staat of je moet bijbetalen of terugkrijgt. Dit op basis van de betaalde voorschotten en de afgenomen hoeveelheid elektra (KWh).

Met zonnepanelen worden je jaarlijkse verbruik en je kosten een stuk lager. Zonnepanelen hebben namelijk een bepaalde KWh (elektra) opbrengst. De totale opbrengst vind je terug in de online monitor en/of op de omvormer in de meterkast. Deze opbrengst vind je echter niet terug op de afrekening van je energieleverancier.

Toelichting afrekening

Op de afrekening zie je alleen de hoeveelheid afgenomen KWh en de hoeveelheid terug geleverde KWh aan elektra. Het deel elektra wat direct na het opwekken via de zonnepanelen door jouw elektrische apparatuur wordt verbruikt, neem je niet af van het net. De energieleverancier staat hier volledig buiten want hij kan niet zien wat je aan energie hebt opgewekt. De hoeveelheid door de zonnepanelen opgewekte KWh (elektra) die je niet rechtstreeks hebt verbruikt lever je terug aan het net.

Voorbeeld

Zonder zonnepanelen is jouw jaarverbruik 2.500 KWh

Je hebt echter een afrekening gekregen voor 1.352 KWh verbruik en een verbruik in de min van 312 KWh. Deze 312 KWh heb je dus teruggeleverd aan het net.

De 1.352 KWh is wat je direct vanaf het net (de leverancier) gebruikt hebt.

Jouw zonnepanelen hebben echter 312 KWh meer opgewekt dan je op dat moment direct nodig had. Het teveel opgewekte wordt dan teruggeleverd aan het net. Je kunt de opgewekte energie namelijk nog niet zelf opslaan om later te gebruiken. Voor die door jou terug geleverde 312 KWh wordt op jouw afrekening een bedrag in mindering gebracht.

Het verschil (2.500 KWh – 1.352 KWh = 1.148 KWh) tussen het oude verbruik (2.500 KWh) en het afgerekende verbruik is wat je nu minder verbruikt dankzij de zonnepanelen. Dit verbruik gebruik je namelijk direct als het opgewekt is. De energie gaat dan rechtstreeks naar daar waar energie nodig is, zoals bijvoorbeeld de koelkast of de televisie die aanstaat.

De hoeveelheid opgewekte energie zie je terug in de online monitor en/of op de omvormer in de meterkast.

Voor vragen over de jaarafrekening van de energieleverancier mag je altijd contact opnemen met de leverancier. Heb je twijfels over de hoeveelheid opgewekte energie of heb je andere vragen? Neem dan contact met Area.

Huisvestingsvergunningen

Een huisvestingsvergunning is een schriftelijk beslissing van de gemeente – om precies te zijn van het College van Burgemeester en Wethouders (B&W) – dat u als huurder in een bepaalde woning mag gaan wonen. De gemeente kan een huisvestingsvergunning verplicht stellen met de bedoeling schaarse of goedkope woonruimte zo eerlijk mogelijk te verdelen. Een vergunning kan verplicht zijn voor zowel zelfstandige als onzelfstandige woonruimte, zoals een kamer. Een huisvestingsvergunning is niet nodig als het gaat om inwoning of hospitakamerhuur.

Nee. Huisvestingsverordeningen worden vooral aangetroffen in gemeenten in stedelijke gebieden waar sociale huurwoningen schaars zijn. Plattelandsgemeente hebben minder vaak zo’n verordening nodig. Informeer bij de gemeente waar u een woning zoekt of daar een huisvestingsverordening is en wat in dat geval de voorwaarden zijn om in aanmerking te komen voor een huurwoning.

Een huisvestingsvergunning is vereist voor woonruimte met een huurprijs tot een bepaalde bovengrens. De wet geeft echter geen concrete huurprijsgrens. De gemeente mag dus zelf bepalen welke huurprijsgrens wordt gehanteerd. In de Randstad zal voor een hogere huurprijsgrens worden gekozen dan in gebieden met een minder gespannen woningmarkt. In de praktijk wordt vaak aangesloten bij de huurtoeslaggrens.

Bijzondere huursituaties

Een medehuurder is iemand die met de huurder samenwoont, met hem of haar een duurzame gemeenschappelijke huishouding voert en door de verhuurder schriftelijk als medehuurder is erkend. Een samenwoner die nog geen huurder is, kan door de verhuurder of de kantonrechter als medehuurder worden erkend.
De echtgeno(t)ot(e) van de huurder ia automatisch (van rechtswege) medehuurder. Het maakt niet uit of de huurovereenkomst voor of na het sluiten van het huwelijk is aangegaan. Als één van de echtgenoten tijdens het huwelijk een woning gaat huren, is de andere echtgenoot vanzelf medehuurder ook al heeft hij of zij de huurovereenkomst niet medeondertekend.
Een samenwoner is iemand die samen met de huurder een gemeenschappelijke (en mogelijk ook duurzame) huishouding voert maar niet door de verhuurder of rechter als medehuurder is erkend. Een medehuurder heeft de rechten en plichten die voortvloeien uit de huurovereenkomst, een samenwoner niet.